בפרויקט פינוי בינוי נדרש 66.6% הסכמה בקרב בעלי הדירות במתחם, ו – 60% מכל בניין, שאלו מחזיקים בלפחות 50% מהרכוש המשותף בבניין.
מטרתה של הנציגות היא לסייע בהתארגנות הדיירים במבנה המיועד להתחדשות עירונית ולשמש נציגיהם מול בעלי המקצוע (יזם, עורך דין מייצג דיירים, אדריכל, שמאי, מארגנים ועוד), הרשות המקומית ומוסדות התכנון.
הלגיטימציה לעבודת הנציגות תהיה מבוססת על בניית יחסי אמון בין הנציגות ובין הדיירים, הנגשת השפה המקצועית וכן ריכוז צורכי הדיירים והעברתם לבעלי המקצוע. עבודת הנציגות נעשית לרוב בהתנדבות, נמשכת על פני שנים רבות וכוללת יכולת הבנה של מורכבות התהליך ויכולת פישוט ותיווך לשאר הדיירים.
חשוב להדגיש שהנציגות היא גורם שאמור לתווך בין הדיירים, היזם והרשות המקומית, להעביר מידע ולבנות ביניהם יחסי אמון. הנציגות אינה ישות משפטית ואינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הנכסים ולהחליט החלטות מהותיות בפרויקט. עם זאת, לרוב הסכם עם יזם או עם מארגן כולל מנגנון קבלת החלטות מהיר, שבמסגרתו הנציגות ממונה להיות מוסמכת להחליט החלטות בנוגע להתנהלותו השוטפת של הפרויקט. מומלץ כי בהסכמים יוגבל תפקידה של הנציגות להחלטות שוטפות בלבד, אשר אין להן השלכה מהותית על אופי הפרויקט ועל התנהלותו.
יובהר כי תפקידיה של הנציגות מהותיים גם במצב שבו יזם או מארגן כבר פועלים במתחם ומקצת מבעלי הנכסים חתומים, מאחר שמדובר בתהליך ארוך טווח המצריך את רתימת הדיירים לקידום התהליך ושילובם בו לאורך זמן.
כן . וזה משמעותי וחובה בבחירת היזם כדי להימנע מסיכונים מיותרים (כלכליים, משפטיים, טכניים, ביטוחיים )
הערבויות הבולטות:
ערבות בנקאית אוטונומית: ערבות שתפקידה להבטיח את ביצוע העבודות כסדרן.
ערבות שכר דירה: ערבות רק במקרה והיזם/הקבלן מפנה את בעלי הדירות, ותפקידה להבטיח את תשלום שכר הדירה לדיירים המפונים
ערבות בדק: ערבות שתפקידה להבטיח תיקון למקרה ומתגלה מפגע או פגם לאחר סיום הפרוייקט
ערבות ביצוע: ערבות שתפקידה להבטיח לבעל הדירה את בניית הדירה החדשה, בערך הדירה החדשה או בעלות הביצוע של הפרוייקט לקבלן.
ערבות רישום: ערבות המבטיחה את רישום הבית המשותף והדירות בידי החברה המשכנת
ערבות מיסוי: ערבות המבטיחה שהמיסוי ישולם בידי היזם
הגדרת “דייר קשיש”: בעל דירה המתגורר בדירה שנתיים לפחות ומלאו לו 70 שנים עד מועד חתימת בעל הדירה הראשון בבית המשותף על הסכם עם היזם.*
היזם מחויב לממן במשך חמש שנים את הפרש הוצאות הניהול והתחזוקה (ועד הבית) בבניין חדש עבור קשישים המקבלים הבטחת הכנסה, אם זו דירתם היחידה.
היזם חייב להציע לקשישים חלופות תמורה ייעודיות עבורם לצד הצעה לדירת התמורה. היזם רשאי לבחור להציע לקשיש אחת מהחלופות האלה:
2.1. מתן אפשרות לקשיש לבחור אחת משלוש חלופות מחוץ לפרויקט:
2.1.1 מימון מעבר לדיור מוגן ותשלום ההפרש הכספי עד לשווי דירת התמורה שהיה זכאי לה בפרויקט.
2.2.2 רכישת דירה חלופית על ידי היזם עבור הקשיש, בשווי דירת התמורה.
2.2.3 קבלת שווי דירת התמורה במזומן לשם רכישת דירה חלופית על ידי הקשיש, לא יאוחר ממועד הפינוי.
על פי החוק, היזם נדרש להציע לקשישים בני 75 ומעלה פתרון דיור מחוץ לפרויקט, אשר יחסוך את הצורך במעבר לשכירות, באחת משלוש החלופות שבסעיף זה.
2.2. מתן שתי דירות קטנות במסגרת הפרויקט בשווי מצטבר של דירת התמורה.
2.3. מתן דירה חדשה בפרויקט הקטנה מדירת התמורה, בתוספת תשלומי איזון עד לשווי דירת התמורה.
לא. מדובר אמנם בתמורה השכיחה ביותר, אולם החוק מתיר גם תמורות אחרות. בין היתר מדובר בדירה קטנה יותר מהדירה הישנה ותמורה כספית נוספת בשווי ההפרש בין מחיר הדירה הישנה למחיר הדירה החדשה, קבלת שתי דירות מגורים חדשות קטנות במקום אחת גדולה בתנאי ששווי שתי הדירות לא יהיה גדול משווי דירת התמורה של כלל בעלי הדירות וקבלת אפשרות לדירה חדשה מחוץ למתחם הפינוי בינוי — בשווי דירת התמורה. במקביל, לקשישים עומדת הזכות לאפשרות נוספת כמו מתן פתרון דיור בבית דיור מוגן. חשוב לציין כי תמורות אלו לעתים ילוו במיסוי שונה ויש לתת על כך את הדעת ולערוך את הבירור הנדרש
כל עיר קובעת את מדיניות ההתחדשות העירונית בתחומה באמצעות תכניות ומסמכי מדיניות. ישנן ערים שהכינו תוכניות ספציפיות להתחדשות עירונית אשר מגדירות וקובעות באילו אזורים ניתן לקדם התחדשות עירונית ומאיזה סוג (פינוי-בינוי או תמ”א 38).
הסכם פינוי-בינוי או עסקת פינוי-בינוי: חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף שבו מתחייב בעל הדירה למכור את הדירה שבבעלותו (או חלק מזכויותיו בבית המשותף) לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו, בהתאם לתוכנית שמכוחה ניתן להוציא היתר בנייה. לחוזה מצורף ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו של היזם לביצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה. בין השאר יכלול החוזה את הרכיבים האלה:
העקרונות לקביעת התמורה שיקבל כל בעל דירה לפי החוזה
כיום מקובל בשוק ההתחדשות העירונית שהיזמים משלמים על מלוא עלויות הפרויקט. החל בעלויות הבנייה, דרך עלויות שכר הדירה (בפרויקטים של פינוי-בינוי או תמ”א הריסה ובנייה) וכלה בבעלי מקצוע הנותנים שירות לדיירים כגון עורך דין שייצג את הדיירים, מפקח על הבנייה שמאים מודדים ועוד.
את הבדיקה הזאת תשאירו לנו, נעדכן ביתרונות בחסרונות של כל סוג פרוייקט , אנחנו נבדוק את ההתכנות ונחליט ביחד באיזה פרוייקט לבחור , ובינתיים כמה טיפים בסיסיים
השבחה: דירה מחודשת בפרוייקט תמא 38/1 לא תשביח את עצמה כמו דירה חדשה בפרוייקט תמא 38/2 או בפינוי בינוי
פינוי בעלי הדירות: בתמא 38/1 בדרך כלל אין פינוי של הדירות הקיימות , והדיירים גרים בבניין תוך כדי בנייה. אם בעלי הדירות לא מעוניינים להתגורר בבניין במהלך הבנייה –תמא 38/2 או פינוי בינוי יהיו הבחירה הנכונה יותר
מה קורה מסביב: אם הבניין מוקף פרוייקטים במסגרת תמא 38 שהחלו להיבנות או כבר נבנו , הסיכוי לקידום פרוייקט פינוי בינוי אפסי וכדאי להתמקד בתמא 38/1 או 38/2
חנייה: אם אין חנייה פרטית לבעלי הדירות- לא בטוח שתמא 38/1 תעניק לכם חניה חדשה.
בתמא 38/2 או פינוי בינוי חייבים לעמוד בתקן חנייה, ולכן מספקים בדרך כלל חנייה גם לבעלי הדירות הישנות.
תשתיות: מה מצב התשתיות אצלכם בדירה ובבניין? בתמא 38/1 כשמו מדובר בחיזוק, לא כל התשתיות מוחלפות , במיוחד לא התשתיות אצלכם בדירה.
בהריסה כמובן נבנה הכל מחדש
יוצרים קשר ראשוני איתנו ומקבלים את המידע הנחוץ. לאחר מכן אנחנו נבצע עבורכם בדיקה ראשונית לבחינת אפשריות ההתחדשות העומדות לפניכם ונתאם פגישה מסודרת לתחילת התהליך וקבלת כלים ראשוניים
שעות עבודה:
ראשון – חמישי
08.00 – 17.00
טלפון: 052-2473174
Email: shai.twina.il@gmail.com
סניף ראשי: שדרות הצבי 11, חיפה
